과천서 '15억 로또 아파트와 DL건설의 변혁(+ 무순위 청약 200가구)

내년 상반기까지 무순위 청약 200가구 나올 전망
차익 최대 15억원…해당 지역 무주택자가 대상
시중은행 대출 강화로 현금 부자에게 기회돌아갈 듯

과천지식정보타운 조감도 [사진 =   LH ]

이르면 이달부터 준(準) 강남으로 평가 받는 과천 지식정보타운(지정타)에서 무순위 청약을 진행하는 단지가 잇따라 나올 예정이다. 시장에선 최대 15억원의 시세 차익을 노릴 수 있는 데다 일반적으로 한자릿수 가구에 그치는 입주 부적격 판정 등으로 실시되는 무순위 청약에서 200가구에 육박하는 물량이 나온다는 소식에 기대감이 커지고 있다.

다만, 청약 자격 요건이 까다로워 일부 현금 부자의 잔치가 될 것이란 전망도 나온다.

12일 분양·주택업계에 따르면 내년 상반기까지 과천 일대 무순위 청약물량 176가구가 나온다. 이들 무순위 청약 물량은 올해 3~5월 경기도 공정특별사법경찰단이 지식정보타운 분양 당첨자를 대상으로 진행한 수사에서 부정 청약 의심 사례로 적발된 당첨분이다. 당시 특사경은 지정타 분양 당첨자들을 상대로 수사를 벌여 부정 청약 의심자 176명을 적발하고 형사상 조치를 취한 바 있다.

단지별 부정 청약자 규모는 '과천 푸르지오 어울림 라비엔오' 36가구, '제이드 자이' 40가구, '푸르지오 벨라르테' 36가구, '푸르지오 르센토 데시앙' 28가구, '푸르지오 오르투스' 36가구다. 여기에 '과천 위버필드'와 '과천 자이'도 청약 부적격자 규모가 각각 10가구 이상일 것으로 추산되면서 무순위 청약물량은 200가구 안팎이 될 것으로 보인다.

다만, 과천 지정타에서 나오는 무순위 청약 물량은 예상치보다 줄어들 가능성도 있다. 부적합 판정에 대해 소명을 하거나, 불복해 소송을 제기한 경우도 적지 않기 때문이다. 대우건설 관계자는 "현재까지 확보한 재분양 물량은 단지별로 한자릿수에 그치는 것으로 확인됐다. 이보다 늘어날 수는 있지만, 기대만큼 한 단지에 수십 가구씩 줍줍이 풀리긴 어려울 것 같다"고 말했다.

과천 지정타 무순위 청약에 관심이 쏠리는 이유는 10억원 이상의 시세 차익을 기대할 수 있어서다. 최초 분양 당시 분양가로 공급, 시세 대비 최대 15억원 저렴하다. 지정타 분양 당시 분양가는 전용 59㎡과 84㎡ 기준 각각 5억원대, 8억원로, 과천 신축 전용 84㎡의 호가가 23억원대인것을 감안하면 15억원의 시세 차익이 예상된다. 전용 59㎡도 18억원 안팎의 호가 대비 10억원 이상 차익이 예상된다. 분양 가격도 원래 분양가에 수수료와 이자를 더한 수준에서 책정될 것으로 보인다.

과천 지정타 무순위 청약은 이르면 이달부터 시작될 것이라는 분양업계는 예상하고 있다. 하지만, 건설사들은 무순위 청약 시기도 아직까지 정해진 게 없다는 입장이다. 가장 먼저 무순위 청약을 진행하는 단지는 올해 12월부터 입주를 시작하는 '과천 제이드 자이'다. GS건설 관계자는 "구체적인 무순위 청약 일정은 정해지지 않았다. 입주 시기와 분양대금 납부 시간 등을 고려하면 11월 전후가 될 것으로 보인다"고 말했다.

과천 지정타의 무순위 청약 자격 요건이 까다로워 일부 현금 부자의 잔치가 될 것이란 전망도 나온다. 정부는 지난 3월 무순위 청약은 청약통장을 사용하지 않고 누구나 청약할 수 있어 투기판으로 변질했다는 지적이 나오면서 '주택법'을 규정을 무순위 청약 신청 자격이 '성년자'에서 '해당 주택건설지역(시·군)의 무주택 세대구성원인 성년자'로 개정했다. 현재 무순위 청약 자격은 해당 지역 무주택자에게만 주어진다. 작년 실시한 본청약에서 서울과 경기·인천 등 수도권 전지역에 1순위 청약 자격이 주어졌던 것과는 차이가 있다.

일부 전문가들은 과천 지정차 무순위 청약에서 상대적 박탈감을 주지 않도록 최소 서울·수도권 만이라도 무주택자형평성을 보장해야 한다고 주장하고 있다.

아울러 청약 시기부터 잔금 납부까지 시간이 비교적 짧아 일부 현금 부자들의 잔치가 될 수 있다는 전망도 있다. 최근 시중은행들이 대출 한도를 축소·중단하면서 수억원의 자금을 단기간에 조달할 수 있는 이들에게만 기회가 돌아갈 것이라는 것이다.

주택담보대출이 어려워 현금여력이 없으면 청약이 어렵다는 점을 고려해도 '15억 시세차익' 과천 지정타 줍줍 경쟁률이 수백~수천대 일에 달할 것이라는 게 분양업계의 시각이다.

조성신 매경닷컴 기자

고려개발 합병 후 시공능력 12위

DL건설이 분양하는 충북 진천 e편한세상 예상도. 출처: DL건설

DL건설이 ‘형’이라고 부를 수 있는 DL이앤씨에 이어 메이저 건설사의 면모를 갖추고 있다. 고려개발을 흡수·합병한 후 1년여가 지나면서 시너지 효과가 가시화되고 있기 때문이다.

DL건설의 시작은 1956년 설립된 ‘천광사’다. 1968년 건설업 면허를 취득했고 1974년 동강기업에 인수돼 삼호주택으로 상호를 변경하고 본격적인 주택 건설 사업을 시작했다. 1976년에는 해외 건설업 면허를 취득해 이듬해 쿠웨이트에 첫 해외 지사를 세우고 한국증권거래소에 상장했다.

1984년에는 대림산업이 위탁 운영을 맡았고 1986년 산업 합리화 조치에 따라 대림그룹에 정식 인수돼 대림산업과 고려개발 등과 함께 건설부문의 3대 축을 이뤘다. 1994년 삼호유통, 1999년 대림흥산을 각각 합병한 후 지난해 7월 고려개발과 합병해 대림건설로 사명을 변경했다.

관계사인 대림산업이 DL이앤씨로 사명을 변경하자 대림건설도 올해 3월 ‘DL’을 활용해 DL건설로 변경했다. DL건설은 DL이앤씨와 브랜드 아파트 ‘e편한세상’을 공유하며 ‘형제 관계’를 구축해 왔다.

고려개발 흡수 1년, 시공능력평가 5계단 상승

DL건설은 고려개발을 흡수·합병한 후 메이저 건설사 반열에 성큼 다가서고 있다. 이는 시공능력평가 순위에서 잘 나타난다. 올해 7월 말 발표된 2021년 건설 업체 시공능력평가 순위에서 DL건설은 지난해보다 5계단 상승한 12위에 랭크됐다. 대기업집단의 주력 건설사가 1~11위에 모두 포진해 있는 점을 감안하면 건설 전문기업으로서 DL건설의 위상은 최고 수준이다.

핵심 건설 시장인 주택 정비 사업 분야에서 메이저 건설사에 버금가는 수주 경쟁력을 발휘하기 시작한 것이 순위 상승의 원동력이 됐다. DL건설은 2015년 이후 주택 경기 호조에 힘입어 민간 사업을 중심으로 개선된 수주 실적을 보이고 있다.

지난해 고려개발 합병으로 수주 잔액을 확충하고 대규모 정비 사업을 따내면서 주택 정비 사업에서 업계 8위에 해당하는 1조원의 수주 실적을 기록했다. 9~12위는 메이저 건설사인 삼성물산·대우건설·HDC현대산업개발·SK건설 등이다.

해당 사업 부문에서 주요 플레이어로 자리매김했다는 뜻이다. 올해 역시 8월 말까지 서울 목동과 인천 등에서 4000억원 규모의 정비 사업 물량을 수주했다.

이선일 BNK투자증권 연구원은 “DL건설의 수주 경쟁력과 수익성, 재무 구조 등은 중견 건설사 중에서 가장 앞선 수준”이라며 “모기업 브랜드 아파트인 e편한세상을 발판으로 정비 사업 등 핵심 건설 시장에서 메이저 건설사와 맞먹는 경쟁력을 발휘하고 있다”고 분석했다.

DL건설의 2019~2020년 영업이익률은 각각 11.2%, 11.7%다. 올해 상반기에는 12%대로 들어섰다. 비슷한 순위의 중견 건설사 대비 2배 가까이 높다.

브랜드파워·자금력 기반으로 개발형 사업 본격 추진

DL건설의 올해 상반기 매출은 9113억원으로 지난해 동기(7654억원) 대비 20% 늘었다. 도시 정비 사업이 포함된 민간 건축 공사 매출이 6384억원으로 총매출의 70% 정도를 차지했다. 같은 기간 영업이익은 1169억원, 순이익은 905억원을 달성했다.

수주 잔액은 지난해 상반기 대비 2배 정도 늘었다. 고려개발을 지난해 7월 흡수·합병한 영향이다. 올해 상반기 수주 잔액은 5조2479억원으로 지난해 동기(2조8653억원)보다 83.2% 늘었다.

증권가에서는 DL건설의 현재 흐름이 계속될 것으로 보고 있다. 현재 개발형(디벨로퍼) 사업 수주 잔액이 거의 없기 때문이다. 개발형 사업 없이 높은 수준의 마진을 내고 있다는 것에 건설업계는 놀랍다는 평가를 내리고 있다.

하지만 도급 위주의 사업 구조는 장기적으로 볼 때 바람직하지 않다. 메이저 건설사처럼 자체 주택과 사회간접자본(SOC) 민자 사업 등 개발형 사업을 일정 수준 이상 수주해야 안정적인 사업 구조를 갖출 수 있다.

이를 통해 향후 풍부한 현금성 자산이 개발형 프로젝트 추진(토지 매입·지분 출자 등)의 밑거름이 될 것으로 관측된다. DL건설의 올해 상반기 기준 순현금은 4100억원이다.

고려개발이 쌓아 온 개발형 프로젝트 노하우도 관련 사업 추진에 시너지를 줄 것으로 전망된다. 고려개발은 앞서 거제도 매립 사업과 용산 아크로타워, 천안 종합 휴양지 등 대규모 개발 사업과 20여 개의 SOC 민자 사업에 참여해 디벨로퍼 경험이 풍부하다.

이와 함께 주택 분양도 순조롭다. DL건설의 올해 분양 목표는 6700가구였지만 인허가 일정 지연 등으로 4900가구로 낮춘 상황이다. 당초 목표치보다 줄었지만 지난해 분양 공급 3593가구와 비교해 늘어난 수치다. 올해 상반기 분양 물량은 2325가구로 목표의 절반 정도를 달성했다.

송유림 한화투자증권 연구원은 “e편한세상을 기반으로 올해 분양 계획은 충분히 달성할 것으로 예상된다”며 “중·장기적 관점에서도 브랜드 아파트를 바탕으로 수주·분양 물량을 늘릴 수 있을 것으로 전망된다. 향후 2~3년간의 일감은 충분히 확보할 것”이라고 내다봤다.

DL건설은 글로벌 경기 침체에도 불구하고 살기 좋은 아파트를 만든다는 e편한세상의 브랜드 가치로 차별화된 주거 철학을 제시해 소비자의 이목을 사로잡겠다는 전략이다. 또한 개발형 사업 추진으로 대형 건설사로 도약하겠다는 포부다